注文住宅と企画住宅はどう違うのですか？

■質問

ハウスメーカーの建物には、注文住宅と企画住宅があるとよく耳にします。
値段もかなり違うようですけど、実際にどのくらい内容が違うものなのでしょうか？

まだどこの展示場にも行ってなくて、ほとんどわかりませんのでよろしければわかり易く教えてください。

30代　自営業

■お答え

もともとは、一戸建ての住宅には企画住宅というものはなく、全て注文住宅でした。
一部公営の賃貸住宅やアパートなどで、規格化された間取りを採用して安く建てているのはありましたが、これも現在の企画住宅とは違うものです。

「注文住宅」とは、お客さんの希望を聞いてゼロから設計していくもので、工法や様式、間取り、仕様など法規と予算に合致するものであれば、どんな建物でも注文できるものです。
勿論、お客さんは建築のことがあまり判らない方が多いので、業者や大工さんが提案する場合も多いでしょうが、基本的にはお客さんの希望の建物を建てることが前提となっています。


「企画住宅」とは、ハウスメーカーが販売している「住宅」という商品です。
自動車や電気製品と同じ様にカタログで販売する為に考えられたものです。

「企画住宅」は基本プランというものがあり、数十種類の間取りや外観が事前に決められており、その中から選んで建てることになります。
勿論、基本プランどおりではなくても良いのですが、その場合変更ということになり、「オプション」扱いになることが多いようです。

工法や仕様、材料、材質なども決まっていて、選べるのは用意された見本の中から柄と色くらいです。
各ハウスメーカーは同じ製品を多量に発注するスケールメリットにより、大きな利益を上げています。
ですので、規格外の材料に変更する場合以上に高い追加料金が発生する場合がありますので注意しなければなりません。

ハウスメーカーでも「注文住宅」「自由設計」などと謳っている会社もありますが、これは本来のものではありません。
全て、会社の規格内での「注文住宅」であり「自由設計」です。
簡単に証明できるのは、木造メーカーに軽量鉄骨で建てて欲しいとか、鉄骨メーカーに、木造在来工法で建てて欲しいといっても、会社で扱っていないからと断られます。

細かい部分に関してもそうなのです。「企画住宅」よりは多少自由がききますが、本当の「注文住宅」ではありません。

ハウスメーカーの「注文住宅」は全て「準企画住宅」住宅です。

ハウスメーカーの営業マンはお客さんから話を聴き、それに合った商品を選んできます。
「企画住宅」のほうが比較的に安価ですので、もしこの中に希望するものに近い商品があれば最もお得に建てることができます。
どうしても満足できない場合はハウスメーカーの言う「注文住宅」に切り替えて考えなければなりません。

ハウスメーカーの「注文住宅」は基本から「企画住宅」より仕様を上げて差別化をはかっていることが多く、坪単価は10～20万程アップすることが多いようです。
更に、「企画住宅」は社内の設計士で済ませることができるけど「注文住宅」になると社外の設計事務所に依頼するメーカーも多くそれも価格を引き上げる要因になっています。

又、「企画住宅」でも性能的には「注文住宅」とほとんど変らないことも多く、違うのは設計の自由度と使用材料と設備機器のグレードといったところなので、「企画住宅」で充分と思われる方のほうが多いようです。

特に土地から購入される場合などは、予算が限られてくる場合が多いですので「企画住宅」のほうがお勧めですね。

又、ハウスメーカーで「注文住宅」を頼まれる場合、ハウスメーカーの中には、「企画住宅」や「モデルハウス」はとても素敵なのに、「注文住宅」になると一気にデザイン性が落ちて普通の建売住宅みたいになる会社もありますので、実際に建てられたお宅を拝見されたほうがよろしいかと思います。

kantaro

店舗併用住宅（２）

■　質問

再度丁寧にアドバイスを頂き、有り難うございました。
何も分からず、しかも来年の開業を目指していて、勉強するにも日
数が足らず、今あたふたと
色々と調べている状況です。

展示場を見て、三井、ミサワ、ヘーベル、積水ハウス等を考えてい
ました。
設計事務所、工務店は敷居が高く、考えていませんでしたが、これ
から調べてみようと思います。

ヘーベルハウスの方から、ざっくりですが7000~8000万位かか
ると言われ、やはり鉄骨は高いなあと話しておりましたが、もしか
したら、気密性などを考慮して頂いているのかもしれませんね。

鉄骨が無理な場合、木造の３階建てはどうでしょうか？

それと、テレビで見るような欠陥住宅は、運が悪ければどのような
条件でも起こるものなのでしょうか？
そんな不安もあって、素人はブランドのハウスメーカーに頼ってし
まいます。

■　お答え

木造の三階建ては一階が店舗の場合あまりお勧めできません。
構造計算を必要としますので、少々の地震で倒れるような心配は
無いと思いますが、
一階の壁（柱）を多く取らなければならず広い空間を確保するの
が困難です。
更に、３階の揺れが普段でもおこり、近くを大型ダンプが通った
りすると多少不安に感じたりされるようです。

一般的に欠陥住宅は業者の手抜きによるものと、過失によるもの
があります。
確かに大手ハウスメーカーは、評判を大切に考えてチェック体制
も充実しているでしょうから極端な手抜きや過失はあまりないと
思われます。（契約前の打ち合わせと違うなどのトラブルは別にして）

地場の中小工務店の場合、資金繰りの悪化による手抜きや過失と
いうのは時々耳にすることがあります。
しかし大切なことは、チェックができる体制を整えて工事を発注
するということです。

信頼できる設計事務所やデザイン事務所を探して、見積もり段階
から管理をしてもらうのが最もポピュラーな進め方です。
又、設計事務所を選定するときもできるだけ知り合いは頼らず数
社から選ぶようにしたほうが良いと思います。
工務店の見積もりは必ず設計事務所の管理の下入札制で行うのが
よいでしょう。

建築業界は大きなお金が動くダークなところがありますので、工
務店のお抱え設計事務所、または設計事務所の紹介する工務店と
いうのも意外と注意が必要です。
又、知人や親戚の紹介だといいたいことが言えなくなったりする
トラブルがよくありますのでこれも慎重に考えたほうがよいと思
います。

大切なことは、まず自分たちの希望をきちんと伝え、設計事務所
も工務店も数社から選ぶということです。
欠陥の無いように工事を進めてもらうためには、必ず設計事務所
に施主の代理としての権限を与えて管理をしてもらうことです。
（工務店がつれてきた設計事務所では絶対にだめです。）

kantaro

店舗併用住宅を建てようと思っています。

■　質問

住宅街80坪に、店舗併用住宅を建てようと思っています。
一階を店舗に、二階を住宅にと考えていますので、階下への遮音も
気にしています。
木造か鉄骨か、どんな工法がいいかなど、アドバイスをお願いします。
遮音性、気密性の両立は難しいのでしょうか？

■　お答え

店舗併用の住宅を計画中とのことで、楽しみなことと思います。

さて、遮音性、気密性を両立させた構造にしたいとの希望だと思
いますが、それは十分に両立可能です。

また、どのような構造がよいかとの質問ですが、
どんな業種の店舗で、面積や間口がどの程度必要なのかでも適し
た構造が変わってきます。

木造であれば通常柱のスパンを４ｍ程度でおさめなければなりま
せんが、コスト的には最も有利です。

重量鉄骨の場合は店舗に関しては最も広いスパンがとれることが
最も有利なところです。
そのかわりに、遮音や気密性を確保した構造にすれば木造に比べ
てかなり高額になります。

ＲＣ造は最も高額になりますが、遮音性能、機密性能に関しては
有利な構造といえます。

とは言っても最初に述べましたとおり、プランや業種によって必
要十分条件が変わってきますので、
もし差し支えなければ、店舗の業種、店舗の面積、間口の広さ、
建物全体の面積などお知らせいただければ、
もう少し適格なアドバイスができると思います。

kantaro

■　質問

間口は14m、駐車場２～３台を前面にとり、１階100平
米くらいの医療系施設、２階を150~200平米の住居にしたいと
考えております。

2階が住居となる事で、居住空間の温度、階下への騒音が気になります。

地盤はいいのですが、資金面でたぶんRCは無理なのではと
思っています。

主人はヘーベルに関心があるようでしたが、私はいかんせん外装
が、、^^;。

ヘーベルの良いところ、悪いところも教えて頂けると有り難いです。
よろしくお願いします。

■　お答え

２階が１階より大きな面積になるようですが、３階建てというわけではなく、ピロティ形式の駐車場になるのでしょうか？
でしたら、まず重量鉄骨造の建物がベストでしょう。
それも、へーベルハウスのようなハウスメーカーではなく、デザイン性の高い設計事務所に
依頼されたほうが適していると思います。

私の考えでは、店舗併用の住宅の場合店舗部分のデザイン性、機能性等を最優先に考えるべきだと思います。
ハウスメーカーではどうしても住宅が専門で、店舗に対する知識が足りません。
打ち合わせもたいていの場合、営業マンが主体で、お抱えの住宅専門の設計士がアドバイスする程度です。
ですから、型にはまったような設計しか望めません。

例外として三井ホームがありますが、ここは外部の設計事務所に設計デザインを依頼しているので、店舗に関しても
かなり上質なデザインをしてくれます。
ただし、三井ホームはツーバイフォーで、価格帯はハウスメーカーの中でも最高の部類にはいります。

医療関係ということですので、あまり安っぽい仕上がりにするわけにはいきません。
けして高い材料を使うというわけではなくデザインのセンスで引き立たせる必要があると思います。

また、へーベルハウスに関して言えば、けして悪いメーカーというわけではありません。

どちらかというと、その構造や価格、保障などで言えばお勧めできるメーカーだと思います。
遮音性、機密性においては、他の高気密住宅と比較すると多少劣るところもありますが、あくまでも標準仕様の場合であって、必要に応じてオプションで遮音性、気密性をあげることは簡単なことです。

問題は先ほども書きましたように、どれだけ店舗設計に精通しているかということです。

私はこれまで、店舗専門のデザイン事務所、ハウスメーカー、輸入住宅メーカー、工務店といろいろな立場で仕事をしてきましたので、それぞれどのように考えて設計をしているのかよくわかります。

結論としましては、独断ではありますが、店舗デザインに精通した設計事務所に相談されるのが一番かと思います。
費用は、設計事務所と工務店の組み合わせとハウスメーカーに依頼するのではそれほどの差はありません。

勝手なことばかり書きましたが、素敵な店舗と住宅が完成することを願っています。
また、いつでもご遠慮なくメールしてください。できる限りご相談に応じます。

kantaro

一番お勧めのハウスメーカーは？

■質問

率直に伺います。
KANTAROさんのお勧めのハウスメーカーはどこですか？

先月から住宅展示場をまわり、数社とプランや見積りなど打ち合わせを進めています。
鉄骨系が2社、木質系パネル工法が1社、在来工法が1社です。
（※具体的な社名は伏せさせていただきました。KANTARO）

価格的には多少開きがある会社もありますが、ぎりぎり予算の範囲内だと考えています。

どちらの話を聴いてもそれぞれ良いところばかりアピールされるので、正直なところ判断できずにいます。

このままでは、納得のいかないままどこかに決めなくてはなりません。
なかなか言いにくいとは思いますが、どこが一番お勧め、あるいはやめた方が良いか教えてください。

結構切羽詰ってきていますのでよろしくお願いします。

40代　公務員

■お答え

これはまた単刀直入な質問ですね。
さすがに答えにくいですね。

現在、話を進められているハウスメーカーはいずれも大手で会社そのものはしっかりしたところばかりですね。
結果的にお互いの信頼関係が結ばれれば、ちゃんとした対応のできる会社ばかりだと思います。

ネット上でいろいろ書き立てられるような事もどの会社にもありますが、たいていの場合営業マンの説明不足や、嘘が原因で起きているトラブルがかなりの部分を占めていると思います。

同じもので入札するのであれば、価格が安くて信用がある会社を選べばよいのですが、それぞれプランも工法も違いますからそういうわけにもいきません。
4社と一ヶ月以上打ち合わせを進められておられれば、判断がつかなくなるのももっともです。

こういう場合は、一旦立ち止まって原点に戻られることをお勧めします。
おそらくこの一ヶ月間は毎日のようにどこかの営業マンが訪問して打ち合わせをして、休みの日には展示場や現場、メーカーのショウルームなどに引っ張り出されて息つく暇もなかったことだと思います。

そんな状態では、正常な判断などできるものではありません。
せいぜい消去法で絞っていくくらいのことしかできないと思います。

4社全てに、十日から二週間ほど訪問しないように頼んで、その間に原点に戻って考え直すことです。
原点に戻るとは、

・何故いま家を建てるのか？
・毎月いくらまでの返済なら無理しないでできるのか？
・どんな間取りでどんなタイプの家が欲しいのか？
・高断熱・高気密などの性能はどの程度必要か？

などなど展示場周りをする前に家族で考えていたことを整理して思い出しましょう。
おそらく随分変ってきているのではないでしょうか。

勿論、展示場を周ると色々な情報が入ってきて知識がついてそれはそれで良いのですが、ハウスメーカーは自社の都合の良い情報しかくれませんのでなかなか判断がつかなくなってきます。

考える時間を設けて、原点に戻って考えそれに一番近いハウスメーカーを選ばれたらいかがでしょうか。
その上で、メーカーに与えられた情報をプラスするのです。
あなたの家ですから、ハウスメーカーの考えをベースにして考えるのをやめて、もう一度あなたとあなたの家族の考えをしっかり思い出して検討しなければだめです。

そうすることで、消去法ではなくこのハウスメーカーで建てたいと感じて契約することができるのではないでしょうか。
一旦契約するとなったら信頼して建ててもらうのが賢い進め方です。
そんなあなたの信頼はハウスメーカーにもきっと伝わり、より良い家が建つことだと思います。

kantaro

長期優良住宅のメリットは？

■質問

木造在来工法家の建替えを考えています。
大きさは50坪ほどです。

できれば長期優良住宅の取得をしようと思っているのですが、業者さんに100～150万程建築費が上がると言われ、迷っています。

本格的な設計に入る前に決定しておかなけれならないらしいのですが、正式な図面ができあがるまでは最終的な見積りも出ないとのことで、判断がつかない状況です。

たとえ費用が150万余計にかかったとしてもそれ以上納得できるメリットがあれば、長期優良住宅で設計を始めてもらおうかと考え具体的に教えていただければと思いメールしました。

是非、判断できる材料を提供願います。
又、その他のメリットについても教えてください。（抜粋）

40代　会社員

■お答え

「長期優良住宅」で建て替えをお考えとのことですね。

最近では大手ハウスメーカーでも標準仕様で「長期優良住宅」の認定取得が可能なところが多くなってきています。
「長期優良住宅」認定の申請費用自体は、検査機関によって多少の違いはありますが、数万円～10万円程度と思ってください。
ですので標準仕様で取得が可能なメーカーであればほとんど手数料程度の費用負担で取得できます。

一般の工務店などの場合は、仕様自体を上げないと取得ができないことがまだ多いようですので、仰る通り100～150万円の費用負担が考えられます。


「長期優良住宅」の認定を取得した場合の一番の金銭的なメリットは、「住宅ローン減税」などの税制の優遇と、住宅支援機構の「フラット35S」の金利優遇でしょう。

■住宅ローン減税

住宅ローンを借りて建築されるかたのみが受けられる所得税の減税で、
当初10年間で
平成23年中に完成入居されたかたは通常400万（長期優良住宅は600万）
平成24年中に完成入居されたかたは通常300万（長期優良住宅は400万）
平成25年中に完成入居されたかたは通常200万（長期優良住宅は300万）
減税されます。

単純に考えると平成23年中に入居された場合通常より、200万円（10年間で）多く所得税が控除されることになります。

但し、それに見合うだけの所得税を払っている場合に限られます。
長期優良住宅を建てて平成23年中に入居された方は10年間で最大600万円の控除を受けられるわけですから、年間に60万円以上の所得税を払っておられれば最大限の控除を受けられることになります。

もし年間の所得税の額が40万以下であれば「長期優良住宅」としてのメリットはありません。
会社員とのことなので源泉徴収表や年末調整などを見て確認されてください。

また、住宅ローンを組まずに建てられた方の場合は、優良住宅にするためにかかった費用（上限1000万円）の10％が最初の年と次の年の2年以内に控除することができます。

■不動産取得税

不動産を取得した際にかかる税金で、住宅の場合課税標準額（実際の購入金額ではありません）の1.5％納めなければなりません。
その際通常は1200万円（長期優良住宅は1300万円）控除した金額の3％が不動産取得税となります。
100万円多く控除できるわけですので、3万円得だということになります。
(地方税ですので、自治体によって多少違う場合があります。）

土地に関しては住宅用の土地としての3％を1.5％に軽減する優遇があるだけですので長期優良住宅としてのメリットはありません。

■固定資産税

延べ床面積50～280㎡までの住宅を新築した場合、120㎡までの部分に限って、固定資産税の減免措置を通常3年間（長期優良住宅は5年間）受けることができます。

床面積120㎡までは課税標準額の1/2に1.4％を掛けたもの、120㎡を超える部分は課税標準額に1.4％掛けたものを固定資産税として納めなければなりません。

納期は年4回に分けて都市計画税と共に支払います。
土地に関しては通常の住宅と同じです。

■その他の税金の優遇

その他登記をする際に納める登録免許税があります。
これも通常の住宅より、数千円～数万円優遇されます。

都市計画税等は通常の住宅と同じ扱いです。

※以上のように様々な税金が優遇されますが、所得やその他の条件でメリットも大きく左右されますので条件をよく把握されて検討してみてください。

■フラット３５S

通常の住宅の場合「フラット３５」しか申し込むことができませんが、「長期優良住宅」になると「フラット３５S」の基準を満たすことになりますので、申し込むことができるようになります。（長期優良住宅の基準を満たしていれば認定は取得していなくても可能です）

このローンは通常より当初10年間金利を1％軽減したもので、かなりお得なローンです。
3000万円借りたとすると10年間の返済額は約170～180万変ってきます。

■その他のメリット

「長期優良住宅」の認定を受けるには次のような項目の基準を満たさなければなりません。

・耐震性
・耐久性
・維持管理・更新の容易性
・住戸面積
・省エネルギー性
・居住環境
・維持保全(維持保全管理・住宅履歴情報の整備)

ですので一番のメリットは、それだけ質の高い基準を満たしていることを公的に証明されることではないでしょうか。

以上のようなことを、総合的に判断して検討してみてください。
また、「長期優良住宅」の認定を受けられる際には「住宅性能表示」も一緒に申請されることをお勧めします。
これらは、検査する項目がほとんど同じで、検査機関も同じですので是非一緒に申請されることをお勧めします。

kantaro